德国政府为了缓解国内房租过快上涨的问题，日前出台相关法令，本着“住房不是商品”的理念，采取当地常见的房租比较价格的政策工具，对部分地区房租上涨幅度上限进行明文规定，以期引导房屋租赁价格在合理的空间内发展。
最近五六年间，德国部分大城市和工业密集区租房价格出现20%、30%甚至是40%的涨幅。
为了缓解这一趋势，德国政府日前出台控制房租过快上涨的法令，本着“住房不是商品”的理念，采取当地常见的房租比较价格的政策工具，对部分地区房租上涨幅度上限进行明文规定，以期引导房屋租赁价格在合理的空间内发展。
住房供不应求
2014年德国住房租金上涨幅度为1.3%，低于1.5%的平均通胀率。根据2014年德国建筑、城市与空间研究所发布的德国住房与租赁市场数据，2013年德国房租均价为每平方米6.8欧元。事实上，德国部分城市房租在过去五六年间一路走高，20%~40%的上涨幅度不足为奇，如此低廉的租金在大城市和工业密集区早已难觅踪影。
根据empirica价格数据库的统计，2008~2014年之间，租金最高的慕尼黑每平方米价格已经从12欧元上涨至14.2欧元，汉堡的租金也从每平方米9.8欧元上涨至11.3欧元。相比于这些租房价格一直居高不下的大城市，首都柏林由于起点低，最近几年租金的上扬幅度反而更大，从2008年的每平方米6.9欧元一路上涨至2014年前三季度的10.3欧元。而在大众汽车总部沃尔夫斯堡，房租在5年间也上涨了40.7%。以科隆人口稠密的埃伦菲尔德区为例，一套83平方米的住房每月房租将近1000欧元，这还不包括水电煤和取暖等费用，但排队看房的人仍旧络绎不绝。
导致最近几年中德国大城市房租一路走高的主要原因是，越来越多的德国人迁徙到大城市等人口密集地区，使得这些地区住房供给出现严重短缺。此外，房屋中介的佣金也在一定程度上加重了房客的负担。中介佣金的标准为2个月房租以及所得税，目前一般都由房客支付。
房屋租赁市场的紧张状况引发了公众舆论的争议。在2013年最近一次的全国大选中甚至成为热门的竞选话题，朝野各党竞相表态要解决这一问题。在这一背景下，本届德国政府在2013年年底签署的执政协议中约定采取相应措施。
“住房非商品”
在住房政策的基本理念上，德国政府更多强调住房的社会属性，而非其商品属性。正如联邦司法部长海科·马斯在联邦议院投票表决动员时所说：“住房不是商品，住房是人们的家，所以不能像股票那样在交易所进行交易。”正是出于这一理念，德国政府出台了控制房租过快上涨的法令，直接干预房租价格的形成过程，希望在房东和房客的利益之间找到平衡点，控制房租过快上涨，使得正常收入者有能力在自己理想的城区居住。
此项法令最核心的规定是，在住房紧张的区域，住房在重新出租时的租金最高不得超过“当地常见房租比较价格”的10%。鉴于德国的住房租赁市场表现出显著的地区差异，在那些经济欠发达、人口外流现象严重的地区，不需要控制租金价格。至于哪些地区适用新的限制规定，需由联邦州和地方政府在今后几个月中划定，并以5年为最高期限，5年之后根据市场变化再作调整。
“当地常见房租比较价格”（房屋租赁价格指数）体现的是贴近当地住房租赁市场的平均租金。目前德国绝大部分城市数年来已经制定房屋租赁价格指数。对于该指数的制定有一定的要求，例如，必须每两年根据科学合理的标准制定一次，而且必须为本地各社会群体所认可。
不过，该指数也始终引发争议，例如制定标准是否清楚合理？不少城市计算该指数的依据是过去4年，即租金已经上涨过的租赁合同，而非长期平均发展水平，而海德堡市的做法则是委托独立的“竞选研究小组”对本市家庭随机进行电话访问。针对租赁价格指数的问题，马斯表示今后将进一步出台法律，细化规定房屋租赁价格指数的制定标准。至于那些没有计算当地常见房租比较价格的地区，房客有权检验所约定租金的合理性。
为了防止法令打击德国人新建住房的积极性，新法令还规定，2014年10月1日之后新建造或经过大规模翻新改造的住房不在限定范围内，而且也不强制限定房东在重新租赁时降低租金，即便原先的租金已经超过当地常见租金水平的10%。
此外，今后房屋租赁中介的佣金采取“谁找中介谁买单”的原则，鉴于通常是房东在住房空置后通过中介寻找新房客，所以今后中介的佣金在大多数情况下都将由房东支付。
3月5日，德国议会通过了大联合政府提出的法律草案，该法令稍后还需经由代表各州利益的联邦参议院审批，预计将于今年6月1日通过，最终生效几乎没有悬念。
争议难平
德国政府估计，此项法律生效之后，可从中期缓解大城市租金的上涨趋势，每年预计将有40万~50万人受益。对于联合执政的社会民主党而言，推进该法令兑现了在2013年大选中的承诺。而对于德国总理默克尔所领导的联盟党而言，今年2月在汉堡州议会中选举失利后，他们开始发现有必要在大城市挽回更多选民，所以也希望在租房政策上为自己加分。作为眼下大联合政府的主要执政党，联盟党坚持贯彻了对于新建和改建住房免于限制的例外规定，并鼓励德国人利用目前德国银行利率水平低的机会建造住房，主张从供应量短缺这一源头出发，有效解决造成住房紧张的最根本原因，预防人们由于租金预期降低而不再愿意建造新住宅。
此项控制房租的法令在德国始终存在各种争议。反对党绿党和左翼党批评法令中的例外规定有失公正，违背控制房租的初衷。与之相反，房地产业界指责这一法令干预了租赁市场，突破了禁忌，即便规定了新建住房的例外情况，仍旧会降低租房盈利预期，把投资者吓跑，阻碍人们建造新住房，不但无法缓解部分地区的住房荒，反倒会加剧租金的上涨。而且今后房东还是会选择偿付能力最强的房客。对此，德国房客保护联盟则认为，政府在2013年年底宣布控制租金之后，2014年的新建住房数量有增无减，说明投资者并没有这样的顾虑。
关于法令生效后可能带来的影响，由于该法令既没有触及已经签订了租赁合同的租金，也没有强制规定房东在重新出租住房时降低租金，所以在住房紧张的地区，房租在相当时间里还将居高不下。
此外，今后德国有关租赁方面的法律争端可能会增多，例如围绕着“当地常见房租比较价格”产生的是非。业内人士担心，房东还可能会通过抬高差价的形式将中介佣金转嫁到房客头上，房客如果不怕打官司，完全可以维权并在签订租赁合同后拿回退款，但房东除了退回差价外并不会受到法律制裁，因此还是有机可乘。
（作者为同济大学德国研究中心教授、博士）
