德国房地产行业的危机：过去的美好时光一去不复返
地产公司、建筑公司、房地产开发商，都迎来了破产浪潮。私人研究和咨询机构Empirica的负责人莱纳·布劳恩（Reiner Braun）表示，这些行业很早就看到了这一趋势的到来，但还是欣然接受了永远低利率的假象。在利率出现转折之后，我们才猛然醒悟：“现在有人打开了灯，我们才意识到，我们其实都赤身裸体地站在那里。”
根据联邦统计局的初步数据，去年批准建设的公寓数量比2022年减少了94100套，降幅超过四分之一。这意味着房地产行业的一个重要领先指标再次急剧下降。此次的导火索是欧洲央行的利率调整，这使得融资成本大幅上升。然而，这并不是唯一的原因，德国房地产协会（IVD）主席于尔根·迈克尔·希克（Jürgen Michael Schick）表示：“这是利率快速上升、建筑法规过多、建筑用地不足、熟练劳动力缺乏以及能源和材料成本高昂等因素综合作用的结果。”
项目减少，订单减少，后果已经显现。根据管理咨询公司Falkensteg的分析，仅房地产行业就有27家大型公司（即年营业额超过1000万欧元的公司）不得不在2023年申请破产。在所有营业额类别中，房地产公司的破产案件从848起增加到1164起。
其实，受影响最大的是项目开发商和房地产开发商，而不是建筑公司。布劳恩对此并不感到惊讶，他表示：“建筑行业在东方建设（Aufbau-Ost）计划结束后经历了非常艰难的裁员过程，因此即使在最近的繁荣期也在避免产能过剩，而其他房地产行业则不然。”
长期沉浸在安全感中
Empirica的老板认为，现在的冲击如此之大，也是因为房地产行业的许多员工在职业生涯中只经历过繁荣期，忘记了每个周期都有结束的时候。利率的急转直下，再加上新冠疫情和俄乌冲突造成的经济衰退等不可预见的事态发展，以及持续的居家办公趋势，这一切几乎让市场参与者不知所措。
希克认为，整个行业根本没有机会做出反应，他表示：“回过头来看，你当然可以说公司本应更加谨慎。但老实说，没有人预料到利率会如此迅速地飙升。”
但这还不是全部。勒内·本科（René Benko）的西格纳集团（Signa Group）轰动一时的破产案就说明了项目开发商所依赖的一些商业模式的不稳定性。布劳恩说，虽然他不知道确切的数字，但本科显然利用了他拥有卡尔施塔特（Karstadt）和考夫霍夫（Kaufhof）百货公司集团的大楼以及公司本身这一事实。布劳恩表示：“公司可能提高了卡尔施塔特百货公司的租金，以增加大楼的价值，从而获得更多的贷款。”因此，大楼被作为抵押品，成为无尽的资金来源。
不过，布劳恩并不认为这是一个自大狂单干的案例。他表示：“例如，沃诺维亚公司（Vonovia）虽然没有达到这个程度，但也以类似的方式受益于低利率和住房市场短缺。”不过，该公司购买了需要翻新的房产，并在翻新后调整了租金，这样就可以获得新的贷款用于进一步收购。
不幸中的万幸？
尽管大量出现的破产现象令人痛苦，但布劳恩认为，房地产行业的快速变化也有其好的一面：房地产市场的周期提前结束，还没有出现大面积的空置。
然而，德国的许多租户却被抛在了后面。在之前的周期中，尽管不再有任何需求，但建筑活动最终还是通过政府补贴得以维持。由此造成的供过于求对房地产价格产生了抑制作用，租户也从中受益。然而，政治家们这次却没有时间这样做了。
德国房地产协会对此表示赞同。希克说：“任何像联邦建筑部部长那样将破产说成是正常市场调节的人，都在冷嘲热讽，因为这些数字是毁灭性的，它们以烂尾公寓的形式给德国人民带来了直接的社会后果。”不过，这位协会代表也警告不要夸大其词，他表示，并非到处都存在危机，新建筑面临着严重的危机，但现有房产（包括商业和办公区域）的市场已基本稳定。因此，导致西格纳倒闭的价格下跌暂时不会继续下去。
重启困难重重，但仍有希望
尽管有许多规定，但专家们也看到了前进的方向。其中之一就是刚刚遭到调解委员会抵制的《增长机会法案》的一部分内容：递减折旧。不过，布劳恩警告说，不要对资金过于慷慨：“该行业总是非常大声、非常迅速、非常笨拙地要求补贴。”他表示他不会直接支持项目开发商。
不过，企业也应审视自身。布劳恩说：“经济繁荣意味着建筑业在很长一段时间内不依赖于创新技术，例如建造系列住房。如果这些公司早些使用这些技术，估计可节省30%的建筑成本，利率条件急转直下的问题就会小一些。”
希克对此表示赞同，并敦促建筑公司、项目开发商和房地产公司考虑这个问题。他表示：“企业家需要认识到，寄希望于勉强度日并不是明智的策略。我们需要一个计划来塑造自己的未来，毕竟过去的好日子已经一去不复返了。”
（编译自《经济周刊》3月10日）
