市场过热，德国有望出台法律防止房地产崩盘
《明镜在线》10月28日讯 德国政府要用聪明的方法来防止危险的房地产泡沫。联邦财政部本周提出的立法草案虽然在为不动产提供贷款方面显得有些勉强，但仍有望成为雷曼兄弟破产之后德国在预防银行危机方面最有头脑的计划。它有望避免房地产市场的又一次崩盘，甚至可能在一定程度上避免欧元的崩溃。
这部法律将有可能叫停房地产市场的急性过热，而这几乎是历史上所有金融危机的导火索。它将在出现过度负债时，收紧贷款条件，直至市场过热被消除。可以说这部法律首次击中了问题的核心，而不再纠结于诸如过高的投资获利和邪恶的银行家这类表面现象。
如果一百多年来，金融危机的出现成为一种常态，那就不太可能是因为德意志银行的人在捣鬼。更深一层的悖论在于：金融和房地产市场中会不断出现错误的狂热浪潮，狂热的不仅是邪恶的银行家，还有普通民众，甚至像曼弗雷德·克鲁格（Manfred Krug）这样的演艺巨星也曾身陷金融投机，而金融市场本身并没有叫停机制。
而在房地产市场上，当市场发展蓬勃，价格上升，就会有越来越多的人投身其中，包括那些已经拥有房地产，并因为价格上涨而感到自己财富不断增加的人。这将进一步推升价格。与此同时，银行愿意不断为房地产提供贷款，因为市场行情这么好，账面数字那么漂亮。直到有一天泡沫破裂，一切调转方向陷入恶性循环，危机由此到来。
限制市场获利的作用是十分有限的，人的从众性和市场本身的活力都会妨碍这种限制。一些经济学家最近几年提出一种可能有效的机制，它已经在英国等地实施：这种机制在可能发生市场过热时有意识地进行刹车，增加银行发放贷款的难度，从而限制负债。比如提高房屋按揭的首付比例，或者规定贷款与收入的比例，以减少贷款，压制房地产价格的过度上涨和市场的过度热情，从而避免泡沫破裂和市场崩盘。
显然，这种机制是否能发挥作用在很大程度上取决于谁在关键时期根据何种标准做出决策，是否启动以及何时启动该制动机制。如果市场过热已经如火如荼，再对其进行逆向调控就很难奏效。另一个决定因素是央行是否足够英明，能及时意识到危机将近并采取行动——鉴于美联储主席格林斯潘就曾对金融业本身的智慧深信不疑，这一点现在却很难肯定。即便是德国的联邦银行也没有能预见到2008年的危机。因此有必要规定信贷增长的界限，一旦达到这一界限就启动保护机制。
上述刹车机制是否也能防止欧元危机？有可能。欧元危机并不是由普遍的主权债务引发的，西班牙和爱尔兰在发生危机时的负债率都很低。问题还是出在房地产泡沫，以及欧元的特殊隐患，即欧洲央行对于共同货币只有一个指导利率，而深陷房地产泡沫的西班牙和爱尔兰实际上需要更高的利率。德国也很快会面临这个问题，因为低利率会进一步加剧房地产市场的过热。
现在，德国将完全能够通过国内的手段来抑制这种过热，例如就像上文所言，在可能出现市场过热时通过法律来限制银行放贷。这样即便房地产市场蓬勃发展，也不会有过多的资金投入其中。
可以说，本周提出的这部法律草案不仅能有效地防范房地产市场崩盘，也能对欧元区起到一定的稳定作用，比像希腊那样在危机发生后一味进行财政紧缩要有效得多。但它一定能防止危机的发生吗？不一定。但在市场有可能出现过热时踩下刹车，这对金融市场是有好处的，而且对银行放贷本来就应当有更强力的限制措施。如今，在经过8年近乎绝望的努力之后，德国还是有望出台一部胜过迄今所有危机应对措施的法律。这值得表扬，也令人鼓舞。
