德国人今后将会在住房上支付多少？
《法兰克福汇报》2020年7月6日 虽然新冠危机至今未对国内房价或房租造成打击，但个别城市仍然可能遭遇房价危机。
德国房租及房价近八年来一直保持急速上升。德国恩皮里卡分析公司（Empirica）不久前算出了本国房价，该数值实际上是以200万条房屋广告上刊登的房价和租金为基础计算得来的加权平均数。计算结果显示，德国房价在2007年经济危机发生后维持了数年稳定。但在2012年第一季度到2020年第一季度的这八年间，它上涨了55%。
就算忽略通货膨胀的影响，实际的增长指数仍高达45%。增势明显的地区主要是人口增长地区，这些地区的房价甚至增长了64个百分点。与此同时，在每年人口流失超过三分之一的地区，房价反而也上涨了三分之一。
但比起这些“过时”的数据，人们更想知道德国房价将在新冠危机过程中和其结束后如何发展。虽然没有人知道这个问题的答案，但人们眼下起码有迹可循。恩皮里卡公司最新的评估结果表明，自新冠危机发生以来，汉堡、慕尼黑和柏林地区的公寓式住宅、独栋别墅与联排别墅的报价均保持上升。仅法兰克福地区的报价有所下降。
尽管报价不一定等于之后的实际销售额，但可以确定的是，比起大幅下降，未来房价很可能会进一步上涨。此外，只有房租会略微下降。
然而，根据恩皮里卡公司总裁莱纳·布劳恩（Reiner Braun）的说法，这些数据并非那么可信。四月和五月正是新冠病毒的爆发期。在这两个月里，房屋的销售和出租情况都出现了明显恶化。其间出售的房屋都是卖方确信在疫情中也能卖出高价的房子。正因如此，这些房屋的均价高于之前几个月的房屋均价。这也能够为什么解释汉堡、慕尼黑和柏林地区的房价能够继续上涨。
布劳恩表示，房价的上涨并非必然。当供过于求，房价会出现下跌。但这种情况只会发生在卖方融资失败或想紧急出手的时候。但这两者通常都要历时数月。
面临经济困难的卖家首先会选择抑制消费。他们可能会选择出售自己的摩托车，取消度假计划或向父母请求经济支持。如果这还不足以还清债务，陷入绝境的他们便会向银行申请降低还款额度。只有当这条路也走不通的时候，他们才会选择出售自己的房屋。布劳恩推测道，“也许我们直到圣诞节才能知道，会有多少人急于出售他们的房屋” 。
虽然人们无从得知未来几个月里房价的走势及变化幅度，但我们可以知道哪类住宅会率先面临危机。首当其冲的自然是所谓的废弃住宅，例如那些建于20世纪50年代、位于交通繁忙路道且未经修缮的老式住宅。但这些住宅经修缮后也能在房市爆发期卖出高价。
其次，那些以高价买入房屋并试图以更高价卖出的投资者也将深陷困境。他们必须立即停止这种投机行为。这些价格高昂的房屋显然无法与俄罗斯寡头的高级奢侈品相提并论。但要想让这群人丧失资本以期降低房价，仅凭新冠危机还远远不够。
同样地，公寓式住宅及双拼别墅的价格也会下跌。人们对于独立住宅的渴望最晚将在二胎诞生时爆发。因此，对于这类房屋的市场需求几乎不会减弱。人们对它的需求甚至在疫情之中也仍然保持上涨。即便在大兴土木的情况下，这类房屋也不会出现供过于求。布劳恩预测道，“私有住宅的房价下跌可能最小”。
就算出现下跌，也只限于个别地区。人们尤其要注意英戈尔施塔特和沃尔夫斯堡这两个城市。根据恩皮里卡公司的推测，如果当地的大型汽车生产商和汽车零部件生产商进行大量裁员，其房价可能面临10%-15%的下跌。但在数十亿援助和日益放松的疫情管制面前，这种状况似乎并不会发生。只要德国的疫情防控不在秋季调整为二级响应，国内经济仍会在年底及明年迎来高速发展。
德国地产协会(IVD)也这样认为。该协会推测私有住宅的平均涨幅为4%-5%。虽然这明显低于去年的平均涨幅（8.3%），但却仍然远高于实际的通货膨胀率。
此外，地产协会还表示今年国内出租房的平均涨幅为2.5%-3%，较去年略有下降。地产协会指出，原因在于市场形势没有发生变化。无论是租房需求还是购房需求都远高于市场供应。
紧急出售或房价下跌的另一阻力是，大部分租客在疫情期间仍然愿意支付房租。一份具有代表性的问卷调查显示，只有3.8%的租客暂时不愿意支付房租。
再者，由于建房贷款利息极低，银行预计不会出现太多的融资失败。当前十年期贷款的利率约为0.85%，仅比疫情前高0.15%。
总的来说，和商业地产相比，住宅市场的未来发展异常迅猛。虽然个别地区或个别类型的住宅价格可能会有所下降，但从中长期来看，它们还是会保持上涨。
